實價登錄簡易說明

 

Q:何謂實價登錄!?

A:簡單來說,就是為了達到不動產資訊透明化,而由政府統籌並強制管理每一筆不動產交易價格資訊,並將之建檔以提供購屋民眾參考。

政府為了因應多數民眾心中隱私權的疑問,在實價登錄的架構下特別規範了價格公佈的『區段化』和『去識別化』機制,以其保障民眾的隱私權。故針對每筆不動產交易的所在位置進行統整。我們可以藉由此套系統查到你家那條路的平均房價但無法知道你樓下老王住的那間房子賣多少錢。

實價登錄是政府為了不動產資訊透明化而執行的政策之一,提供民眾查閱瞭解不動產交易行情,但法規中並未直接與實際房價有所連結或規範。是否真能影響房價還有待市場檢驗。

實價登錄和實價課稅是不一樣的,實價課稅是政府未來的目標,但目前相關規定皆仍在規劃。對此點有興趣的朋友們,可隨時關切行政院地政司的網站公告資訊。

從「實價登錄」至「實價課稅」無法一步到位。但這並不表示此二者之間,除了等待,便完全沒有其他選擇方案可資運用。由於現行特種貨物及勞務稅(即奢侈稅),係針對2年以內超過一戶以上自用住宅之房地產交易課稅,且以實價交易價格為稅基,此乃表示財稅單位亦有辦法查核或掌控該項房地交易的實際價格。此稅的實施既然是政府為打擊房地產不當炒作,為真正提升不動產實價課稅的功能與效果,針對2年或1年以下之房地交易實施兩稅合一的不動產交易所得稅制。所以實價登錄只是讓房產交易價格資訊透明化而已,實價課稅才能真正打壓至房價。房仲業者如東森、住商等都讓為實價登錄的影響只是短期的消費者心理層面,對房屋買賣市場的影響不大。

 

未依實價登錄之罰則整理如下:

 

 

 

 

 

關於實價登錄附加詳盡條文版問與答:

一、何謂實價登錄地政三法?

答:實價登錄地政三法,係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。

二、為何要推動實價登錄地政三法? 

答:為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。 因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。

換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。

三、實價登錄地政三法之重點有那些? 

答:實價登錄地政三法之修正重點包括:

1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。

3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。

四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報? 

答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

五、就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任? 

答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。

買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。

六、如買賣案件未有房仲業經手,亦無委託地政士代辦過戶,是否需買賣雙方共同申報? 

答:買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。

七、實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?

答:申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

八、如何確認申報資訊之真實性? 

答:未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

九、如房地產合併交易,土地及建物成交價仍需分別申報嗎?

答:向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。

十、就實價申報登錄之內容項目觀之,所需申報者是否不只房地成交價? 

答:因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。

十一、未來向地政單位申報實價資訊,可否於買賣案件送件時一併申報? 

答:地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內,向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報,實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦,地政士可於領取所有權狀時再申報。有委任地登記機關受理之地方政府,地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄,申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

十二、實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私?

答:地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。

十三、是否所有受理申報登錄之價格資訊,皆會對外公開?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊,如有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因對於外界反而可能會有誤導效果,將不提供該極端個案公開查詢。

十四、區段化、去識別化方式提供查詢,可否舉例說明?
答:買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。
若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

十五、聽說租賃案件也要申報,是否所有的房屋或土地出租都要申報?

答:經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責,並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

十六、如屬預售屋買賣案件,是否亦需申報?申報時機為何?
答:經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。

十七、實價登錄後是否會實價課稅? 

答:內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅,則屬財政部規劃權責。因此,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅。

十八、地政三法實價登錄政策何時施行?

答:地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之,故相關配套措施包含子法訂定、申報表格製作、登錄系統建置等需先完成,建立後並廣為宣導周知,再由行政院決定施行日期即可執行。內政部將儘速妥擬完善之相關配套,以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的。

十九、問題:租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記,受託業者如果不登錄有沒有稽查的方法? 

答:依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定,主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得規避、妨礙或拒絕,並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此,直轄市或縣(市)主管機關可依上開規定,對經紀業進行業務檢查,並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書(因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章),以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實,或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

二十、完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎? 

答:主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。

二十一、我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應? 

答:目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。

如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

資料來源:內政部地政司全球資訊網-重大政策

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?mcid=2028&cid=1003

 

而政府這次將「不動產實價登錄」落實到土地三法之中,有為實價課稅在鋪路的意味,同時也能夠確實掌握不動產買賣資訊,可作為施政之參考。所以「不動產實價登錄」的作法是受到大部分人的肯定的。「不動產實價登錄」是最近才通過的法令,不動產實價登錄確實就是把不動產實際的交易價格登錄,負責登錄的是內政部所屬的地政機關。以往不動產買賣的價格都是以政府的「評定價格」作為課稅的標準,建物有建物的評定現值(主要作為課徵契稅的標準),土地有土地的公告現值(主要作為課徵土地增值稅的標準),但上述價格與實際的「成交價」有段距離,一般評定價格是遠低於成交價(市價)的,所以政府課徵的稅額自然就少很多。因此,基於「漲價歸公」與「租稅公平」,同時抑止房地產炒作,政府與部分專家有了以實際成交價作為課稅的主張,但囿於民意的反彈與選票的壓力,自從王建煊前財政部長發難要實價課稅以來,至今仍然無法完成實價課稅。

 

相關法條來源:

地政士法

第三條主管機關

本法所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。

第二十六條之一(不動產交易實價資訊之登錄)【相關罰則】第一項~§51-1

地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

前項申報受理登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理。

前二項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。

第一項登錄資訊類別、內容與第三項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。

 

平均地權條例

第四十七條(移轉或典權登記與不動產交易實價資訊之登錄)【相關罰則】第二項~§81-2

土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值。

權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:

(一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。

(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

前二項受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理。

前三項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。

第二項、第三項登錄資訊類別、內容與第五項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。

 

不動產經紀業管理條例

第二十四條之一(不動產交易實價資訊之登錄)【相關罰則】第一項、第二項~§29

經營仲介業務者,對於買賣或租賃委託案件,應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

前二項受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理。

前三項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。

第一項、     第二項登錄資訊類別、內容與第四項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。